Tweede woning en vastgoed in box 3: welke waarde telt in 2026?

Bijgewerkt op 24 oktober 2026. Elke wijziging zetten we ook in Wat verandert er.

Welk vastgoed valt in box 3?

Het huis waar je zelf woont, valt in box 1. Ander vastgoed valt in box 3, of het nu in Nederland of in het buitenland staat.

Je hebt maar één hoofdverblijf. Hebben jij en je fiscale partner allebei een eigen huis, dan kies je er één. De andere woning valt met de schuld erop in box 3. Staat je vorige huis nog te koop, dan kan het soms tijdelijk een eigen woning blijven: zie Wat is een eigen woning? bij de Belastingdienst. Verhuur je het in afwachting van de verkoop, dan hoort het in box 3.

Welke WOZ-waarde telt voor je tweede woning in 2026?

Voor een woning in Nederland neem je de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2025. Die staat op de WOZ-beschikking die je begin 2026 van je gemeente kreeg. Voor box 3 over 2026 telt dus de waarde van een jaar eerder. Staat de grond in erfpacht, dan trek je 17 keer de jaarlijkse canon van de WOZ-waarde af. Ben je voor een deel eigenaar, dan geef je alleen jouw deel op.

Over al dit vastgoed rekent de Belastingdienst in 2026 met een verondersteld rendement van 6,00%, net als voor aandelen. Huur geef je niet apart op, en kosten zoals onderhoud trek je niet af.

Hoeveel telt een verhuurde woning mee?

Verhuur je op 1 januari 2026 een woning in Nederland aan een huurder met huurbescherming? Dan telt een percentage van de WOZ-waarde: de leegwaarderatio. Dat hangt af van de jaarhuur, de kale huur per maand op 1 januari keer 12. Deze tabel van de Belastingdienst geldt van 2023 tot en met 2026.

Rekenvoorbeeld: je verhuurt een appartement met een WOZ-waarde van € 300.000 voor € 900 kale huur per maand. De jaarhuur is € 10.800, dat is 3,6% van de WOZ-waarde. Daarbij hoort 90%, dus de woning telt voor € 270.000.

Bij een tijdelijk huurcontract telt 100% van de WOZ-waarde. Sinds 2023 geldt dat ook als je aan familie verhuurt voor een huur die je met een vreemde niet zou afspreken. Huurders van een recreatiewoning hebben geen huurbescherming, dus daar geldt de tabel ook niet. In de online aangifte berekent de Belastingdienst de waarde van een verhuurde woning voor je, volgens de Fiscale informatie 2026.

Vakantiehuis of woning in het buitenland: wat geef je op?

Woon je in Nederland, dan hoort ook een huis in Frankrijk of Spanje in je box 3. Je neemt de waarde in vrij opleverbare staat op 1 januari 2025: wat het huis leeg en zonder huurder waard was. Kent dat land een regeling zoals de Nederlandse huurbescherming, dan geldt bij verhuur ook de tabel.

Moet je volgens een belastingverdrag ook in dat land betalen, dan kun je in Nederland recht hebben op een aftrek voorkoming dubbele belasting. De afspraken per land vind je bij de Belastingdienst. Woon je zelf in het buitenland, dan geef je alleen je vastgoed in Nederland op.

Telt de hypotheek op je tweede woning mee?

Ja, als schuld in box 3. Alleen het deel van al je box 3-schulden boven € 3.800 per persoon telt, of boven € 7.600 met een fiscale partner. Dat deel gaat af van je vermogen en verlaagt je verondersteld rendement met 2,70%. Dat percentage is voorlopig: de Belastingdienst stelt het begin 2027 vast. Meer in Schulden in box 3.

Rekenvoorbeeld 2026: spaargeld, vakantiehuis en hypotheek

Stel: je hebt op 1 januari 2026 € 40.000 spaargeld en een vakantiehuis in Zeeland met een WOZ-waarde van € 225.000. Op het huis rust een hypotheek van € 133.800. Je hebt geen fiscale partner. Dit zijn de zes stappen van de Belastingdienst:

Zonder hypotheek betaal je € 3.914, dus de hypotheek scheelt hier € 796. Beide sommen reken je na in de rekentool box 3: vul de WOZ-waarde in bij Tweede woning en de hypotheek bij Schulden.

Tegenbewijs: wat telt bij een tweede woning?

Was je echte rendement lager dan het voordeel waarmee de Belastingdienst rekent, dan mag je dat sinds 2025 laten zien in je aangifte inkomstenbelasting. De Belastingdienst vraagt er vanzelf naar. Een heffingsvrij vermogen is er dan niet.

Bij een tweede woning tellen de ontvangen kale huur en de verandering van de WOZ-waarde. In de rekenvoorbeelden van de Belastingdienst over 2025 is dat de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2025 min die met peildatum 1 januari 2024. Die methode geldt volgens de Belastingdienst voor elk jaar. Over 2026 heb je dus de WOZ-beschikking nodig die je begin 2027 krijgt.

Onderhoudskosten mag je niet aftrekken, rente op een box 3-schuld wel. Verhoogde een investering de WOZ-waarde en heb je die bij de gemeente gemeld? Dan trek je dat bedrag af van de WOZ-waarde aan het eind van het jaar.

Nieuw vanaf 2026: de bijtelling voor eigen gebruik. Kun je een tweede woning of ander vastgoed zelf gebruiken, dan komt er een bedrag bij je echte rendement. Je kiest de economische huurwaarde, dus wat vergelijkbare woningen aan huur opbrengen, of 5,06% van de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2025. Je telt de dagen dat je de woning kunt gebruiken, ook als je er niet bent. Dagen dat je verhuurt, of verbouwt en er niet in kunt, tellen niet. Houd ze dus bij.

In het rekenvoorbeeld is 5,06% van € 225.000 voor een heel jaar € 11.385. Verhuur je het huis 73 dagen, dan reken je met 292 dagen: € 11.385 × 292/365 = € 9.108, plus de huur die je ontving. De bijtelling voor een heel jaar is al hoger dan het voordeel van € 5.884. Tegenbewijs loont dan alleen als er genoeg tegenover staat, zoals een lagere WOZ-waarde of de rente op je hypotheek. Meer in Tegenbewijs indienen: wanneer loont het? De rekentool tegenbewijs rekent het voor je uit, met huur, WOZ-waarde, dagen eigen gebruik en de rente op je hypotheek.

Wat verandert er voor vastgoed in 2027 en 2028?

PlanVoor 2027 wil het kabinet het heffingsvrij vermogen verlagen naar € 30.846 per persoon en het forfait voor overige bezittingen 1,5 procentpunt verhogen. Vastgoed valt in die groep. De Kamerbrief van 29 september 2026 noemt bij die verhoging ook huurinkomsten en het voordeel uit eigen gebruik van vastgoed. Welke percentages in 2027 gelden, is nog niet bekend.

PlanVanaf 2028 wil het kabinet je echte rendement belasten. In het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3, dat de Tweede Kamer op 12 februari 2026 aannam, betaal je over de waardestijging van een tweede woning, verhuurde woning, schuur of terrein pas belasting als je verkoopt. Huur telt elk jaar mee, en kosten zoals onderhoud mag je dan volgens de Rijksoverheid aftrekken.

Met een novelle op dat wetsvoorstel wil het kabinet in 2028 ook aandelen en obligaties pas bij verkoop belasten, en de overige bezittingen in 2030. Vastgoed noemt de Kamerbrief daarbij niet apart. De tekst van de novelle stond op 24 oktober 2026 nog niet op de sites van de Tweede en de Eerste Kamer. De commissie Financiën van de Eerste Kamer besloot op 13 oktober 2026 eerst de behandeling in de Tweede Kamer af te wachten. Lees meer in Box 3 in 2027 en Box 3 vanaf 2028.

Dit artikel is algemene informatie, geen persoonlijk financieel of fiscaal advies. Twijfel je hoe jouw woning of grond meetelt, dan kan een belastingadviseur je situatie bekijken.