Overwaarde van je huis: telt die mee in box 3?

Bijgewerkt op 25 oktober 2026. Elke wijziging zetten we ook in Wat verandert er.

Telt je eigen huis mee in box 3?

Nee. Je huis is een eigen woning als jij, je fiscale partner of jullie samen eigenaar zijn en het je hoofdverblijf is. Die woning geef je op in box 1, bij "Eigen woning", volgens de Belastingdienst. In box 3 telt ze niet mee: niet de WOZ-waarde en niet de overwaarde, het verschil tussen de waarde en je hypotheek.

In box 1 tel je wel het eigenwoningforfait bij je inkomen. In 2026 is dat 0,35% van de WOZ-waarde bij een woning van meer dan € 75.000 tot en met € 1.350.000, met de WOZ-waarde van waardepeildatum 1 januari 2025. De rente over je eigenwoningschuld gaat ervan af. Hoe groot je overwaarde is, maakt voor het forfait niets uit.

Je hebt maar één hoofdverblijf. Hebben jij en je fiscale partner elk een eigen huis, dan kiezen jullie er één. De andere woning valt met de schuld erop in box 3.

Welk deel van je hypotheek valt in box 3?

In box 1 telt alleen je eigenwoningschuld: het deel van je lening voor het kopen, verbeteren of onderhouden van je huis. Een voorbeeld uit de Fiscale informatie 2026: van een hypotheek van € 200.000 kocht je voor € 20.000 een auto. Je eigenwoningschuld is dan € 180.000. De € 20.000 is een schuld in box 3, en de rente daarover trek je niet af.

Sloot je na 2012 een lening af of verhoogde je toen je hypotheek? Dan is dat bedrag alleen eigenwoningschuld als je het in maximaal 30 jaar minstens annuïtair of lineair aflost. Loop je een achterstand op zonder nieuw aflossingsschema, dan gaat de schuld naar box 3, tot je weer aan de aflossingseis voldoet.

In box 3 telt zo'n schuld mee met je andere schulden, voor het deel boven € 3.800 per persoon of € 7.600 met een fiscale partner. Meer in Schulden in box 3.

Bestaat de eigenwoningreserve nog in 2026?

Ja. Verkoop je je huis met overwaarde, dan ontstaat een eigenwoningreserve: de verkoopprijs min de verkoopkosten en min de eigenwoningschuld. Koop je daarna een ander huis, dan trek je rente af over maximaal de aankoopsom min die reserve. Dat heet de bijleenregeling. In een voorbeeld van de Belastingdienst is de reserve € 40.000 en kost het nieuwe huis € 200.000. Leen je € 200.000, dan is de rente over € 160.000 aftrekbaar. De andere € 40.000 is een schuld in box 3.

De reserve vervalt na 3 jaar, en na meer verkopen elk deel apart. Ze is zelf geen bezitting, maar een bedrag waarmee de Belastingdienst je renteaftrek berekent. Box 3 kijkt naar wat je echt hebt: staat de opbrengst op 1 januari op je rekening, dan telt die als banktegoed. Je eigen situatie reken je door met de Rekenhulp Bijleenregeling.

Wat gebeurt er als je verhuist en je oude huis nog te koop staat?

Dan kun je tijdelijk twee eigen woningen hebben. Je oude huis blijft een eigen woning als het leeg en te koop staat en in het jaar van verhuizen of de 3 jaren daarvoor je hoofdverblijf was. Dat duurt tot het einde van het derde jaar na het jaar van vertrek. Staat je huis sinds 1 mei 2023 leeg en te koop, dan is dat volgens de Belastingdienst tot en met 31 december 2026.

Is het huis daarna niet verkocht, dan gaan de woning en de schuld naar box 3. Je bepaalt dan de overwaarde op dat moment, en die kan de renteaftrek voor je nieuwe huis beperken. Welke waarde een woning in box 3 heeft, lees je in Tweede woning in box 3.

Een nieuw huis dat nog leeg staat of in aanbouw is, is al een eigen woning als je redelijkerwijs verwacht er in dat jaar of de 3 jaren daarna te gaan wonen. Anders vallen het huis en de lening in box 3.

Wat als je je huis verhuurt of er niet meer woont?

Een verhuurd huis is geen eigen woning. Verhuur je je oude huis dat te koop staat, dan valt het vanaf de start van de huur met de schuld in box 3 en trek je geen rente meer af. De huur geef je volgens de Belastingdienst meestal niet op als inkomen, en kosten trek je niet af. Stopt de verhuur binnen de termijn van 3 jaar en staat het huis weer leeg en te koop, dan gaat het terug naar box 1.

Voor de box 3-som telt alleen de stand op 1 januari. Verhuur je vanaf juli 2026 en loopt de huur op 1 januari 2027 nog, dan telt het huis mee in je box 3 over 2027.

Woon je er niet meer, dan blijft het huis soms nog een tijd in box 1:

• in een verzorgings- of verpleeghuis vanwege ouderdom of medische redenen: blijft je fiscale partner wonen, dan blijft het je eigen woning, anders nog tot 2 jaar na de opname;
• na uit elkaar gaan, als je vroegere fiscale partner er blijft wonen: voor jouw eigendomsdeel nog maximaal 2 jaar;
• bij tijdelijk wonen elders voor je werk: onder voorwaarden, met de uitzendregeling.

Daarna, of zodra je verhuurt, gaan de woning en de schuld naar box 3.

Wat doet hypotheek aflossen met spaargeld met je box 3?

Box 3 telt je spaargeld op 1 januari. Los je vóór die datum hypotheek af met spaargeld, dan staat er die dag minder op je rekening. De lagere eigenwoningschuld zie je in box 3 niet terug, want die hoort in box 1.

Rekenvoorbeeld: je hebt geen fiscale partner, geen beleggingen en geen schulden in box 3. Zonder aflossing heb je op 1 januari 2026 € 120.000 spaargeld.

Los je in december 2025 € 40.000 af, dan heb je op 1 januari 2026 € 80.000 spaargeld.

In box 3 scheelt de aflossing hier € 184 over 2026. Net als de Belastingdienst in zijn rekenvoorbeelden ronden we het voordeel en de belasting naar beneden af. De 1,28% is voorlopig en wordt begin 2027 vastgesteld. Met een fiscale partner betaal je € 5 met € 120.000 en niets met € 80.000, want samen hebben jullie € 118.714 vrij.

Wat we niet uitrekenen. In box 1 trek je minder hypotheekrente af. Het eigenwoningforfait blijft gelijk, want dat hangt af van de WOZ-waarde. Is je aftrekbare rente lager dan het forfait, dan krijg je in 2026 een aftrek van 71,867% van het verschil, en die aftrek wordt afgebouwd. Wat dit in box 1 scheelt, hangt af van je rente en je inkomen. Ook de spaarrente over de € 40.000 zit niet in deze som.

Leen je later opnieuw op je huis, dan is dat alleen eigenwoningschuld als je het voor je huis gebruikt en in maximaal 30 jaar minstens annuïtair of lineair aflost. Verder is er een regel tegen tijdelijk verplaatsen. Breng je bezittingen of schulden van box 3 naar box 1 of 2 en binnen 3 maanden terug, met 1 januari daartussen, dan tellen ze toch in box 3. Bij 3 tot 6 maanden ook, tenzij je zakelijke redenen aannemelijk maakt. Of dat geldt voor een aflossing die je kort daarna weer opneemt, zegt de Belastingdienst op die pagina niet.

Je eigen som maak je in de rekentool box 3. Vul je eigen huis en je eigenwoningschuld daar niet in. Een lening die geen eigenwoningschuld is, vul je in bij Schulden.

Verandert dit in 2027 of 2028?

PlanVoor 2027 wil het kabinet het heffingsvrij vermogen verlagen naar € 30.846 per persoon, volgens de Kamerbrief van 29 september 2026. Dan valt meer van je spaargeld boven de vrijstelling. Het percentage voor spaargeld in 2027 is nog niet bekend.

PlanVanaf 2028 wil het kabinet je echte rendement belasten. Volgens de Rijksoverheid blijft je eigen woning dan in box 1 en telt de overwaarde ook in de nieuwe box 3 niet mee. Zet je overwaarde op de bank, dan betaal je wel belasting over de rente. Het kabinet past het wetsvoorstel aan met een novelle. Beide plannen moeten nog door de Tweede en de Eerste Kamer. Meer in Box 3 in 2027 en Box 3 vanaf 2028.

Dit artikel is algemene informatie, geen persoonlijk financieel of fiscaal advies. Twijfel je of jouw huis een eigen woning is, lees dan bij de Belastingdienst de situaties onder Tijdelijk 2 woningen.